ИП на УСН, патенте и ЕСХН освобожден от налога на имущество физлиц по объектам, которые используются в бизнесе, – кроме торговых, офисных помещений, помещений общепита и бытового обслуживания, включенных в региональный кадастровый перечень (ст. 378.2 НК РФ). По ним налог считается от кадастровой стоимости по ставке до 2% в год, что для магазина за 12 млн ₽ дает до 240 тыс. ₽ в год. Глава КФХ на ЕСХН не платит налог на имущество, используемое в сельхозпроизводстве: коровник, склад, технику (транспортный налог при этом платится). Земельный налог платят все собственники земли независимо от режима: до 0,3% кадастровой стоимости для сельхозземель, участков под ЛПХ и жилье, до 1,5% – для остальных, включая землю под магазином или цехом. Льготу по налогу на имущество ИП нужно заявить в налоговую, иначе придет уведомление с полной суммой.
Коротко
- Спецрежимы освобождают от налога на имущество, используемое в бизнесе, кроме объектов из кадастрового перечня.
- Перечень на каждый год публикует регион; проверьте, есть ли там ваше помещение.
- Земельный налог от режима не зависит.
- Налоги ИП как физлица считает налоговая и присылает уведомление; заплатить – до 1 декабря следующего года.
- Для освобождения нужно заявление о льготе и подтверждение использования в бизнесе.
Кто платит налог на имущество
| Режим | Налог на имущество, используемое в бизнесе | Исключения |
|---|---|---|
| ОСН | платит | – |
| УСН | освобождение | объекты из кадастрового перечня |
| ПСН | освобождение по имуществу для патентной деятельности | объекты из кадастрового перечня |
| ЕСХН | освобождение по имуществу для сельхозпроизводства | объекты из перечня, не используемые в сельхозпроизводстве |
| АУСН | освобождение | объекты из кадастрового перечня |
| НПД | платит как обычное физлицо | имущество не связано со статусом |
Освобождение не распространяется на жилье, даже если ИП работает из квартиры, – налог на квартиру платится как обычно. И наоборот, нежилое помещение, сданное в аренду, тоже используется в бизнесе: если ИП на УСН сдает помещение и его нет в перечне, налог не платится.
Что такое кадастровый перечень
Регион ежегодно утверждает список объектов, по которым налог считается от кадастровой стоимости. Обычно туда попадают торговые центры, офисные здания и помещения, а также помещения, где фактически находятся магазины, кафе, бытовые услуги. Перечень публикуется на сайте регионального органа по имуществу до начала года. Ставку устанавливает закон субъекта или решение муниципалитета, но не выше 2%. В некоторых регионах есть пониженные ставки и льготы для отдельных категорий.
| Помещение | Скорее попадет в перечень | Скорее не попадет |
|---|---|---|
| Магазин у дороги или в жилом доме | да | – |
| Помещение под кафе или салон | да | – |
| Офис в бизнес-центре | да | – |
| Производственный цех, склад | – | да, если не используется под торговлю или офис |
| Гараж под мастерскую | – | обычно нет |
| Помещение площадью до определенного порога | – | зависит от закона региона |
Если вы считаете, что помещение включено в перечень ошибочно – например, это склад, – можно оспорить включение в региональной комиссии или суде. Для этого нужны документы: технический паспорт, фото, договоры.
Пример: магазин в собственности, Тюмень
Кадастровая стоимость помещения – 12 000 000 ₽, земли под ним – 2 000 000 ₽ (участок в собственности ИП).
Если помещение в кадастровом перечне, ставка в примере – 2%: налог – 12 000 000 × 2% = 240 000 ₽ в год, или 20 000 ₽ в месяц.
Если не в перечне, налог на имущество – 0 ₽ (при поданном заявлении о льготе).
Земельный налог при ставке 1,5%: 2 000 000 × 1,5% = 30 000 ₽ в год.
Сравнение с арендой: аренда такого помещения стоила бы около 150 000 ₽ в месяц. При собственности налоги на имущество и землю – от 2 500 до 22 500 ₽ в месяц, но помещение уже оплачено.
Для бизнес-плана это важная строка: 240 тыс. ₽ в год для магазина с чистой прибылью 1,5–2 млн ₽ – это 12–16% прибыли. Если помещение покупается в кредит, сравнивать покупку с арендой нужно с учетом налога. Тот же подход для производства – в статье промышленная ипотека.
Земельный налог для КФХ и ИП
| Категория земли | Максимальная ставка | Пример: кадастровая стоимость 1 200 000 ₽ |
|---|---|---|
| Сельхозназначения, используемые для сельхозпроизводства | 0,3% | 3 600 ₽ в год |
| Под ЛПХ, огородничество, жилье | 0,3% | 3 600 ₽ в год |
| Сельхозназначения, не используемые по назначению | 1,5% | 18 000 ₽ в год |
| Прочие: под магазином, цехом, складом | 1,5% | 18 000 ₽ в год |
Конкретная ставка устанавливается решением муниципалитета и может быть ниже максимальной. Для КФХ земельный налог обычно невелик: 40 га пастбищ с кадастровой стоимостью 1,2 млн ₽ обойдутся в 3 600 ₽ в год. Но если земля не используется – ставка может вырасти в 5 раз, а за неиспользование сельхозземли грозит и изъятие. Комиссия по «Агростартапу» и минсельхоз проверяют использование земли. Как оформить хозяйство, – в статье как открыть КФХ.
Пример: КФХ на ЕСХН
В собственности: коровник кадастровой стоимостью 4 000 000 ₽, склад кормов – 1 500 000 ₽, трактор 110 л. с., 40 га пастбищ с кадастровой стоимостью 1 200 000 ₽, жилой дом.
Налог на имущество по коровнику и складу – 0 ₽: используются в сельхозпроизводстве, глава на ЕСХН.
Земельный налог – 1 200 000 × 0,3% = 3 600 ₽ в год.
Транспортный налог на трактор не освобождается спецрежимом – по ставке региона.
Налог на жилой дом – как у любого физлица.
Отдельно о транспортном налоге: ни один спецрежим от него не освобождает. Грузовик, трактор или микроавтобус, зарегистрированные на ИП или главу КФХ, облагаются по ставкам региона в зависимости от мощности двигателя. Для трактора 110 л. с. налог обычно составляет несколько тысяч рублей в год, для грузовика 300 л. с. – десятки тысяч. Самоходная техника регистрируется в гостехнадзоре, и налог по ней начисляется так же, по уведомлению.
Покупать помещение или арендовать: роль налога
Решение о покупке помещения часто принимают, сравнивая арендную плату с платежом по кредиту. Но у собственника появляются расходы, которых нет у арендатора: налог на имущество (если объект в перечне), земельный налог, капитальный ремонт, страхование, содержание. Для торгового помещения в перечне это может быть 1,5–2,5% стоимости в год только на налогах. Поэтому корректное сравнение – это поток платежей за 5–7 лет в обоих вариантах плюс остаточная стоимость помещения. Иногда выгоднее оставаться арендатором, особенно если бизнес еще не проверен рынком и может переехать. А если уже купили – проверьте кадастровую стоимость: ее часто завышают, и оспаривание снижает налог на годы вперед. Подробнее о расходах на помещение – в статье аренда помещения для бизнеса.
Как получить освобождение
- Подать заявление о налоговой льготечерез личный кабинет, МФЦ или в налоговую
- Указать объект и основаниеприменение УСН, ПСН или ЕСХН и использование в бизнесе
- Приложить подтверждениедоговор аренды с арендатором, фото, документы о деятельности по адресу
- Проверить уведомлениев следующем году налог по объекту не должен начисляться
Заявление подают один раз, и льгота действует, пока не изменятся условия. Если не подать, налоговая начислит налог по общим правилам, а потом придется пересчитывать. Срок уплаты налогов ИП как физлица – до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
Частые ошибки
| Ошибка | Чем грозит | Как правильно |
|---|---|---|
| Считать, что на УСН налога на имущество нет вообще | неожиданные 1–2% кадастра в год | проверить перечень региона |
| Не подать заявление о льготе | начисление налога | заявление один раз |
| Не заложить налог при покупке помещения | ошибка в сравнении с арендой | строка в модели |
| Держать сельхозземлю без использования | ставка 1,5% и риск изъятия | использовать или продать |
| Путать налог на имущество и транспортный | транспортный не освобождается | считать отдельно |
Частые вопросы
Платит ли налог арендатор?
Нет, налог платит собственник. Но при росте налога он часто поднимает ставку аренды.
Что если помещение используется частично под магазин, частично под склад?
Регион может включить объект в перечень, если под торговлю используется более установленной доли площади. Правила определения – в законе региона.
Можно ли уменьшить налог на имущество?
Оспорить кадастровую стоимость, если она завышена, или оспорить включение в перечень. Кадастровую стоимость часто удается снизить при большом расхождении с рыночной.
Платит ли глава КФХ налог на землю, если получил ее в аренду?
Нет, налог платит собственник. Арендатор платит арендную плату.
Нужно ли платить налог на имущество на АУСН?
Освобождение аналогично УСН: кроме объектов из кадастрового перечня.
Где посмотреть кадастровую стоимость?
В выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра.
Как узнать ставку налога в своем городе?
В сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: выбираете вид налога, год и муниципалитет и видите ставки и льготы.
Что сделать дальше
- Проверьте, входит ли ваше помещение в кадастровый перечень региона на текущий год.
- Подайте заявление о льготе по объектам, которые используются в бизнесе.
- Заложите налоги на имущество и землю в бизнес-план, особенно при покупке помещения или земли.
Налоги на имущество, землю и транспорт учтем в финансовой модели. Для фермеров – услуга бизнес-план для «Агростартапа», для торговли и услуг – готовые бизнес-планы.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, ст. 346.11, 346.1, 346.43 – освобождение от налога на имущество на УСН, ЕСХН, ПСН; проверено 01.11.2026
- Налоговый кодекс РФ, ст. 378.2 и 406 – кадастровый перечень и ставка до 2%; проверено 01.11.2026
- Налоговый кодекс РФ, ст. 394 – ставки земельного налога 0,3% и 1,5%; проверено 01.11.2026
- Росреестр: публичная кадастровая карта – кадастровая стоимость; проверено 01.11.2026
Разберем задачу на бесплатной консультации и назовем стоимость бизнес-плана.
